W trakcie budowy wypłacane są kolejne transze kredytu. Po zakończeniu inwestycji następuje podpisanie aktu notarialnego. Standard nieruchomości – rynek wtórny a pierwotny. Dużą różnicą między rynkiem wtórnym a pierwotnym jest standard nieruchomości. Mieszkania i domy z drugiej ręki zwykle nadają się do remontu. Należy mieć, jednak świadomość, że umowa rezerwacyjna nie jest tak wiążąca, jak umowa deweloperska podpisywana w formie aktu notarialnego, która zobowiązuje do zakupu danej nieruchomości. Przy umowie rezerwacyjnej powstaje jedynie zobowiązanie do podpisanie innej umowy, przykładowo umowy sprzedaży, czy wspomnianej umowy Zgłoś też obowiązek podatkowy (podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste), nie później niż 14 dni od podpisania aktu notarialnego. Przy okazji wizyty w urzędzie możesz złożyć wnioski o aktualizację swoich dokumentów, np. prawa jazdy, dowodu rejestracyjnego samochodu. Podpisz umowy z dostawcami mediów Zazwyczaj zaraz po podpisaniu aktu notarialnego sprzedający i kupujący spotykają się w mieszkaniu, by spisać protokół i przekazać klucze nowemu właścicielowi. Protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości pozwala zapobiec ewentualnym roszczeniom, ponieważ umowa zawarta z notariuszem ma inny charakter. Już od 299 zł sprawdzamy umowy deweloperskiej, ale nie tylko, gdyż w tej cenie również analizujemy prospekt informacyjny, KRS oraz księgi wieczyste. W związku z doświadczeniem i setkami analiz umów, prawnicy wiedzą, jak wyglądają umowy tworzone przez większość deweloperów oraz jakich klauzul możemy się spodziewać. Vay Nhanh Fast Money. Podpisanie umowy kredytowej na zakup mieszkania od dewelopera – i co dalej? 2020-04-15 Znalazłeś wymarzone mieszkanie deweloperskie i otrzymałeś pozytywną decyzję kredytową? Gratulacje! Przed Tobą jeszcze kilka niezbędnych formalności. Poniżej wskazówki jak załatwić je krok po kroku. Po podpisaniu umowy deweloperskiej Podpisałeś już umowę z deweloperem i czekasz na oddanie mieszkania do użytku? To dobry moment na załatwienie kilku istotnych spraw: jeśli budynek jest jeszcze w budowie, zgłoś ewentualne zmiany w projekcie lokalu. To dobra opcja, gdy zależy Ci np. na wyburzeniu jakiejś ściany czy zmianie położenia punktów elektrycznych, ustal orientacyjną datę odbioru mieszkania, aby później móc ją egzekwować w przypadku ewentualnych opóźnień ze strony dewelopera, znajdź i zarezerwuj ekipę remontową, z którą będziesz wykańczać mieszkanie. Wolne terminy u firm remontowych, zwłaszcza tych cieszących się dobrymi opiniami, są dość odległe. Takie usługi trzeba rezerwować zwykle z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, jeśli planujesz meble robione na zamówienie pomyśl o tym już teraz. Czas oczekiwania na meble w zabudowie może wynieść nawet kilka tygodni. Przed przeniesieniem własności - odbiór techniczny mieszkania Odbiór mieszkania od dewelopera to moment do którego należy się dobrze przygotować. Dlaczego? Jeśli wykryjesz jakieś wady lokalu i wpiszesz je do protokołu zdawczo-odbiorczego, deweloper zobowiąże się do ich bezpłatnej naprawy. Jeśli nie czujesz się na siłach, by samodzielnie odebrać mieszkanie, możesz skorzystać z pomocy specjalisty. O tym, dlaczego warto się na to zdecydować, napisaliśmy już w tym artykule: Odbiór mieszkania – na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Co się stanie, gdy wady pojawią się dopiero po pewnym czasie użytkowania i nie będą uwzględnione w protokole zdawczo-odbiorczym? Każdy deweloper zobowiązuje się do naprawy usterek w określonym czasie. Co więcej, prawo chroni Cię również po zakończeniu okresu gwarancji – możesz domagać się od dewelopera poprawek na mocy prawa rękojmi. Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj: Wady w mieszkaniu od dewelopera – jak działa prawo rękojmi? Po odbiorze mieszkania pamiętaj o podpisaniu umowy z dostawcami mediów: energii elektrycznej, gazu, telewizji kablowej i Internetu. Akt notarialny a wpis do księgi wieczystej – jak wygląda ta zależność? Jeśli otrzymałeś już pozytywną decyzję z banku i podpisałeś umowę kredytową, a mieszkanie jest oddane do użytku, to najwyższa pora, aby podpisać z deweloperem akt notarialny. Ma on oficjalnie potwierdzić, że doszło do transakcji kupna-sprzedaży i to Ty jesteś teraz właścicielem mieszkania. Podpisanie takiego aktu wiąże się z koniecznością zapłaty tzw. taksy notarialnej. Jej wysokość określa cennik notariusza. Dlaczego warto jak najszybciej podpisać akt notarialny? Bez niego nie można założyć księgi wieczystej dla lokalu i wpisać do niej hipoteki na rzecz banku. Warto pamiętać, że do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, marża kredytu może być podwyższona. W niektórych bankach jest to tzw. ubezpieczenie pomostowe. Najczęściej wybieranym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej przez notariusza, który potwierdza zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Wiąże się to z dodatkową opłatą, jednak jest zdecydowanie wygodniejsze – oszczędza samodzielnego uzupełniania dokumentów i wizyty w sądzie rejonowym. Podobnie jest w przypadku złożenia wniosku o wpis do hipoteki - możesz to zrobić samodzielnie albo za pośrednictwem notariusza. Podstawowe opłaty związane ze wspomnianymi formalnościami wynoszą: założenie księgi wieczystej - 100 zł, wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego - 200 zł, wpis hipoteki - 200 zł. Więcej o zakładaniu księgi wieczystej przeczytasz w naszym artykule. Kupno mieszkania – dodatkowe opłaty Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym jesteś zwolniony z 2-procentowego podatku z tytułu kupna mieszkania – to deweloper jest zobowiązany do jego uregulowania. Wciąż jesteś jednak zobowiązany do zapłaty następujących podatków: VAT – jest wliczony w cenę mieszkania, a jego wysokość zależy od metrażu. Dla lokali nieprzekraczających 150 m² jest równy 8%, w przypadku większych trzeba zapłacić aż 23%, PCC – podatek od czynności cywilnoprawnej, jaką jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Będzie Cię kosztować 19 zł, a na jego zapłatę i złożenie stosownej deklaracji podatkowej PCC-3 masz 14 dni. Podatek od nieruchomości - złóż deklarację podatkową od nieruchomości w urzędzie miasta właściwym dla miejsca położenia Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od przeniesienia prawa własności (podpisania końcowej umowy w formie aktu notarialnego). W urzędzie dowiesz się, jakiej wysokości podatek musisz zapłacić. Ubezpieczenie mieszkania i cesja na bank – czy to konieczne? Kupując nieruchomość na kredyt, zostajesz zobowiązany do jej ubezpieczenia oraz wykonania cesji polisy na bank. Co to oznacza w praktyce? Chociaż to Ty wykupiłeś ubezpieczenie i to Ty opłacasz jego składki, to bank jest jego beneficjentem. Jeśli więc dojdzie do zdarzenia upoważniającego do wypłaty odszkodowania otrzyma je właśnie bank. Dlaczego banki wymagają cesji ubezpieczenia? To proste – stanowi ona dodatkowe zabezpieczenie kredytu, który został udzielony. Warto jednak pamiętać o tym, że ta sytuacja może być też korzystna dla Ciebie. Wyobraź sobie sytuację, w której cały budynek spłonął. Bez cesji polisy zostałbyś wtedy bez mieszkania i z kredytem do spłacenia. Gdy masz ubezpieczenie to odszkodowanie pokrywa roszczenia banku. Istnieje sprytny sposób na uniknięcie części formalności dotyczących ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym. Jeśli twój kredyt jest w ING wybierz również polisę oferowaną za pośrednictwem naszego banku. Dzięki temu nie będziesz musiał dostarczać nam żadnych dokumentów potwierdzających cesję ubezpieczenia. Jego miesięczna składka będzie pobierana razem z ratą kredytu hipotecznego, więc nie będziesz musiał pamiętać o jej osobnym opłacaniu. Ubezpieczenie zakupisz przez internet, bez wychodzenia z domu. Co więcej, przy wyborze rozszerzonego wariantu polisy, marża kredytu zostanie obniżona. Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat? Przyjrzyj się ofercie ubezpieczeniowej dostępnej za pośrednictwem ING Banku Śląskiego Wbrew pozorom to nie jest tylko czysta formalność i trzeba tu zachować sporą ostrożność, aby nie kupić np. zadłużonego mieszkania z lokatorem bądź przez przypadek zrzec się pieniędzy, które w ramach kar umownych powinien wypłacić ci deweloper. 1. Akt notarialny (lub to, co laicy określają mianem aktu), to kawałek papieru z pieczątkami. Sporządza się go u notariusza. Jeśli kupujesz mieszkanie czy dom, to właśnie w akcie notarialnym (lub - jak chcą profesjonaliści - wypisie) będzie napisane, że jesteś jego nowym właścicielem. Jakie ma to konsekwencje? Mogłeś zapłacić za mieszkanie, wprowadzić się do niego, mieszkać w nim przez rok albo i dłużej, ale jego właścicielem stajesz się dopiero wtedy, gdy pójdziesz do notariusza, a sprzedający nieruchomość (np. deweloper, spółdzielnia, osoba prywatna) podpisze akt notarialny, w którym będzie wyraźnie napisane, że mieszkanie (dom) od dzisiaj jest twoją własnością. PAMIĘTAJ! Zgodnie z polskim prawem własność nieruchomości można przenieść na ciebie tylko aktem notarialnym. Innymi słowy - musisz iść do notariusza. Kupić mieszkania w inny sposób (np. podpisując umowę na zwykłej kartce papieru) nie można. Uwaga! Jeśli nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkania lub domu jednorodzinnego) od spółdzielni, nie podpisujesz aktu notarialnego! Dlaczego? Bo w tym przypadku nie ma nabycia własności. Właścicielem mieszkania pozostaje dalej spółdzielnia. Ty zaś dostajesz ze spółdzielni dokument zwany przydziałem lokalu. 2. Musisz mieć 100-proc. pewność, że osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, jest jego właścicielem. Notariusz powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający. Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdy właścicielem mieszkania jest Jan Kowalski - ojciec, ale sprzedaje je... Jan Kowalski - syn, który do lokalu praw żadnych nie ma. 3. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki pojawia się, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt. Zanim przystąpisz "do aktu", musisz wcześniej dostarczyć notariuszowi umowę kredytową oraz specjalne zaświadczenie z banku, w którym informuje on, że hipoteka w określonej wysokości będzie wpisana w księdze wieczystej. 4. Oświadczenie sprzedającego powinno ci gwarantować, że mieszkanie jest "czyste", czyli: bez żadnych wad prawnych (np. hipoteki na kilkaset tysięcy), fizycznych (cieknącego dachu), zaległości czynszowych (niezapłacone rachunki za mieszkanie za kilkanaście tysięcy) bądź wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej. 5. Przed podpisaniem umowy musisz koniecznie zobaczyć zaświadczenie z urzędu gminy, że w chwili obecnej nikt w lokalu nie jest zameldowany. Inaczej kupisz mieszkanie z lokatorem na karku. Najlepiej, aby ten dokument był wystawiony w dniu podpisywania aktu. A co, jeśli w lokalu jest ktoś zameldowany? Wtedy nie podpisuj aktu - do momentu, aż ta osoba nie zostanie wymeldowana! Teoretycznie meldunek nie jest groźny. Zgodnie z prawem zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Nie daje żadnych praw do mieszkania. Aby się zameldować, wystarczy, że właściciel potwierdzi, iż dana osoba przebywa pod jego dachem. Z punktu widzenia finansowego sprawa wygląda całkiem inaczej. Mieszkanie z meldunkiem sprzedać jest ciężko, bo po prostu ludzie się boją kupować takie nieruchomości. Co jednak, jeśli już po zawarciu umowy okaże się, że ktoś w księgach meldunkowych jest? Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności i dowodach osobistych możesz wymeldować daną osobę, jeśli opuściła miejsce pobytu (stałego lub czasowego) na ponad dwa miesiące i sama się nie wymeldowała. Mówi o tym ust. 2. Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad dwa miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. Jest to tzw. wymeldowanie decyzją administracyjną. Urząd gminy bądź dzielnicy robi to na wniosek strony (zazwyczaj właściciela bądź najemcy). kogo chcesz wymeldować, spod jakiego adresu, od kiedy tam nie zamieszkuje; dlaczego chcesz to zrobić (np. kupiłeś mieszkanie, w którym zameldowany jest były właściciel). Oprócz tego będziesz musiał w urzędzie pokazać akt notarialny i wyciąg z księgi wieczystej. Wszystkie dokumenty muszą być w oryginale (nie ksero!). Urząd następnie bada, czy osoba, która opuściła lokal, zrobiła to dobrowolnie, np. czy zameldowany nie został z lokalu usunięty siłą. W praktyce wygląda to tak, że ktoś z gminy odpyta sąsiadów, czy widzieli ostatnio twojego byłego lokatora w tym mieszkaniu. Cała procedura trwa od kilku dni do kilku miesięcy. Znaczenie gorzej jest wtedy, gdy zameldowana osoba (czego nie wykryto wcześniej) posiada tytuł prawny do lokalu, np. umowę najmu. Wtedy znacznie trudniej ją wyrzucić - czasami potrzebny jest nakaz eksmisji, a nawet... dostarczenie takiej osobie lokalu zastępczego (jeśli np. twoja lokatorka jest w ciąży). 6. Właściciel powinien ci przedstawić wcześniejsze rachunki za media w mieszkaniu. Dowiesz się dzięki temu, czy nie grozi ci np. tydzień po wprowadzeniu odcięcie wody. za lokal płacisz gotówką - wręczasz ją sprzedającemu przy podpisywaniu aktu notarialnego. Ze względu na duże kwoty jest to jednak bardzo rzadko stosowane. Możesz również - co jest wygodniejsze - zapłacić mu przelewem u notariusza przez internet przy podpisywaniu aktu bądź skorzystać z tzw. depozytu notarialnego. Ta ostatnia metoda polega na przelaniu pieniędzy na specjalne nieoprocentowane konto w banku założone przez notariusza. Wreszcie możesz skorzystać z bankowego rachunku powierniczego. Kupujący zakłada rachunek, na który wpłaca pieniądze dla sprzedającego. Kiedy sprzedający pokaże akt notarialny w banku, dostaje pieniądze na swoje konto. Jeszcze inaczej cała procedura wygląda przy kupowaniu mieszkania na kredyt. Wtedy pieniądze dla sprzedającego bank wypłaca dopiero kilka dni po podpisaniu aktu. W tym celu kupujący musi iść do banku z wypisem aktu. Dopiero gdy kupujący go pokaże, bank wypłaci sprzedającemu brakującą kwotę. Kupujący dobrowolnie poddaje się egzekucji, co oznacza, że jeśli pieniądze na rachunek nie wpłyną, to sprzedający wysyła do sądu wypis z aktu, żądając nadania mu klauzuli natychmiastowej wykonalności. Sąd ją automatycznie wydaje (trwa to, jak na polskie sądy, wyjątkowo krótko - nawet kilka dni), a następnie do akcji przystępuje komornik. 8. Wartość umowy to po prostu suma, jakiej żąda od ciebie druga strona umowy wpisana w umowie kupna-sprzedaży. Czy to oznacza, że możesz się dogadać na boku ze sprzedającym, przekazać pod stołem pieniądze, a w umowę wpisać fikcyjną (i oczywiście grubo zaniżoną) kwotę? Nie! Nad całą transakcją czuwa bowiem urząd skarbowy (ma pięć lat na to, żeby cię skontrolować!). Jego urzędnicy mają tabele z opisami, ile kosztuje nieruchomość w danej dzielnicy miasta. Jeśli urzędnik zerknie do owej tabeli i na jej podstawie uzna zapłaconą przez ciebie cenę mieszkania (domu, działki) za zaniżoną, będziesz musiał wtedy zapłacić fiskusowi różnicę między podatkiem od wpisanej w umowie kwoty a podatkiem od kwoty, którą według skarbówki powinieneś był zapłacić. 9. Koniecznie podpisz protokół zdawczo-odbiorczy zaświadczający o tym, co w mieszkaniu jest, a czego nie ma. Spisz również koniecznie stan liczników. A jeśli kupujący nie chce wydać kluczy? Podobnie jak w punkcie wyżej, dobrowolnie poddaje się egzekucji. Czyli wystarczy wniosek do sądu i sprawą zajmuje się komornik. 10. Sąd Najwyższy uznał niedawno, że do sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, dla którego urządzona jest księga wieczysta, niezbędny jest wpis nabywcy do tej księgi. Jeśli tego nie zrobisz po kupnie nieruchomości, a poprzedni właściciel wpisze hipotekę, to będziesz musiał ją spłacać! 11. Opłaty przy kupnie mieszkania o wartości 150 tys. zł: 60 zł - założenie księgi wieczystej 200 zł - opłata za wpis do księgi wieczystej 1781,2 - taksa notarialna 200 zł - wniosek o wpis do hipoteki wniosek do sądu notariusza i czynności z nim związane: 244 zł podatek od czynności cywilno prawnych 2 proc. wartości nieruchomości czyli 3 tys. zł. A jeśli kupujesz nowe mieszkanie 1. Na podpisanie aktu notarialnego będziesz musiał poczekać przynajmniej kilka miesięcy od momentu odbioru mieszkania. Tyle deweloperom zajmują wszelkie formalności z urzędami. 2. Deweloperzy uzależniają czasem przekazanie mieszkania aktem notarialnym od "uregulowania wszystkich zobowiązań finansowych" oraz "niezalegania z opłatami z tytułu czynszu wobec podmiotu zarządzającego i administrującego". Klient musi zapłacić pieniądze, które jego zdaniem deweloperowi się nie należą, bo np. spartaczył mieszkanie. Co prawda może się domagać zwrotu pieniędzy, ale już na drodze sądowej, co - jak wiadomo - może długo potrwać, a przede wszystkim sporo kosztować (koszty sądowe oraz prawnicy). 3. W akcie notarialnym będziesz miał paragraf, w którym "strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Klient podpisując taki papier, nie może więc domagać się np. zapłaty zaległych kar umownych, bo przecież... sam się ich zrzekł. Jeśli więc masz jakieś niezałatwione rozliczenia z deweloperem wynikające z umowy przedwstępnej do wspomnianego wyżej paragrafu, dopisz: "za wyjątkiem roszczeń wynikających z np. kar umownych". Całe postanowienie będzie wówczas wyglądało tak: strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży z wyjątkiem roszczeń wynikających z .". Odbierając mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim od dewelopera przyszłego właściciela czeka szereg formalności z tym związanych. Odbiór mieszkania od dewelopera to nie wyłącznie sporządzenie protokołu usterkowego ale także podpisanie umowy przyrzeczonej, przepisanie liczników, zmiana meldunku itd. O wszystkich formalnościach, które Cię czekają i jakie musisz dopilnować dowiesz się formalności związanych z odbiorem mieszkania lub domu od dewelopera należy zaliczyć:Sporządzenie protokołu odbioru technicznego mieszkania lub domu;Potwierdzenie usunięcia wad wskazanych w pierwszym protokole podczas dokonywania drugiego odbioru mieszkania;Przepisanie liczników mediów: wody, elektrycznego i gazu (w zależności od inwestycji);Podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli tak zwanego aktu notarialnego i przeniesienie własności;Formalności związane z bankiem i kredytemFormalności związane z podatkiem od nabytej nieruchomościProtokół odbioru mieszkania lub domu od dewelopera:Podczas odbierania mieszkania od dewelopera i sprawdzenia zastanego stanu technicznego, właściciel wraz z wynajętym przez siebie specjalistą zgłasza zauważone wady lokalu, które następnie deweloper musi usunąć na swój koszt zgodnie z ustawą deweloperską oraz zapisami umowy między obiema stronami. Usterki są zapisywane na protokole odbioru mieszkania od dewelopera, na którym znajdziemy również informacje dotyczące:Danych stron umowy, dewelopera i przyszłego właściciela lokalu;Informacje o numerze budynku, mieszkania, dokładnej powierzchni użytkowej zmierzonej przez geodetę;Dane mówiące o stanie liczników mediów prądu, wody, ogrzewania i gazu wraz z ich odczytem na dzień odbioru mieszkania;Informacje o ilości przekazywanych dla mieszkania kluczy, pestek i pilotów;Szczegółowy spis wykrytych wad technicznych koniecznych do usunięcia przed kolejną wizytą z ustawą deweloperską z dnia 16 września 2011 roku deweloper ma obowiązek w następujących terminach:14 dni od dnia odbioru mieszkania ustosunkować się do wszystkich zgłoszonych usterek;30 dni od dnia odbioru mieszkania usunąć wszystkie przypadku uzyskania przez właściciela mieszkania pisma odrzucającego usterkę oraz jej naprawę, należy zgłosić się do wcześniej wynajętego specjalisty, który był na odbiorze w celu dokonania poprawnej argumentacji uwagi przed deweloperem i wyegzekwowania od dewelopera usunięcia wady. Ponowny odbiór mieszkania (drugi)W przypadku stwierdzenia usterek podczas pierwszej wizyty odbiorowej i wpisania ich do protokołu – niezbędne będzie ponowne odebranie mieszkania. Podczas drugiej wizyty odbiorowej należy sprawdzić szczegółowo czy wszystkie usterki zostały usunięte poprawnie przez dewelopera. Niestety część deweloperów podchodzi do wad dosyć niedbale i zamiast naprawić porządnie usterkę np. naciąć odpowiednio pęknięcie tynku i wypełnić powstałą bruzdę akrylem, a następnie zamalować – jedynie je zamalowuje fragment ściany. Ma to na celu maskowanie dalej występującej wady przed właścicielem i pozbycie się konieczności usunięcia drugiego z rzędu odbioru koniecznie należy sprawdzić wszystkie okna, drzwi i grzejniki. Często podczas likwidacji jednej z usterek „fachowiec” od dewelopera może zarysuje jakiś element i nie zgłosi tego dalej. Usterki znalezione w mieszkaniu można zgłaszać do skutku, aż do pełnego ich usunięcia. Niestety praktyka pokazuje, że czasami należy spotkać nawet się 4-5 razy, aby ostatnia wada została poprawnie naprawiona. Przepisanie liczników W zależności od tego czy dokonujemy odbioru mieszkania od dewelopera czy odbioru domu lub segmentu, wraz z odbiorem mamy do przepisania różnego typu liczniki mediów dostarczanych na inwestycję. Dla mieszkania zazwyczaj są to licznik prądu i wody oraz ogrzewania, dla domu dochodzi zazwyczaj dodatkowo przepisać licznik wody powinniście udać się do zakładu wodociągowego lub PUK (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) w danej gminie;Należy mieć przy sobie dowód tożsamości, umowę zakupu (lub akt notarialny) i protokół odbioru nieruchomości od przepisać licznik prądu i zdjąć plombę koniecznie należy udać się do dostawcy sieci przypisanego pierwotnie do danej inwestycji;Przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania uzyskanego od dewelopera lub ewentualnie wypełnionego podczas odbioru mieszkania druku;Podobnie jak w przypadku wody należy wyposażyć się w dowód tożsamości i umowę często plomba na liczniku jest już zdjęcia na odbiór, a przepisanie licznika prądu ogranicza się do cesji umowy pomiędzy właścicielem, deweloperem i dostawcą licznika gazu następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania lub domu;Na przepisanie należy zabrać dowód osobisty i umowę kupna nieruchomości lub akt notarialny;W przypadku kiedy licznik nie został jeszcze założony, a umowa dotycząca dostawy mediów jest dopiero podpisywana należy dostarczyć dodatkowo protokół szczelności instalacji oraz opinię kominiarską (obydwa dokumenty powinniśmy uzyskać od wykonawcy obiektu/dewelopera).Podpisanie aktu notarialnego Po technicznym odbiorze mieszkania od dewelopera następuje chwila, kiedy zostajemy zaproszeni do podpisania aktu notarialnego u dedykowanego przez dewelopera notariusza. Podpisanie przeważnie odbywa się od kilku do kilkunastu tygodni po odbiorze kluczy, choć są przypadki skrajne – jak podpisanie aktu w ciągu tygodnia od bezusterkowego odbioru czy po ponad roku. Drugi przypadek jest jednak zwykle spowodowany niedotrzymaniem terminów umownych przez dewelopera. Na samo podpisanie aktu notarialnego zabierz ze sobą dowód tożsamości i umowę kupna nieruchomości. O całej procedurze na pewno też poinstruuje Cię deweloper. Podczas wizyty u notariusza zostanie właścicielowi szczegółowo przeczytany akt notarialny przeniesienia własności, który później obie strony umowy deweloperskiej podpisują. Formalności związane z kredytem i bankiemW zależności od banku i umowy z nim zawartej, formalności mogą różnić się w każdej z umów. Należy szczegółowo zapoznać się ze swoją umową i skrupulatnie przeanalizować ją pod kątem terminów wypłacania transz kredytu za mieszkanie oraz dokumentami jakie należy złożyć do banku po odbiorze mieszkania od dewelopera. Formalności związane z podatkiem od nieruchomościW momencie kiedy zostajemy prawowitym właścicielem mieszkania lub domu musimy opłacać podatek od gruntu lub użytkowania wieczystego. W tym celu należy udać się do urzędu miasta/gminy i wypełniając formularz IN-1 dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości posiada Profil Zaufany, możliwe jest wykonanie tej czynności elektronicznie z jeżeli nowo nabyta nieruchomość będzie docelowym miejscem naszego zamieszkania powinniśmy (choć nie jest to obowiązkowe) zgłosić to w urzędzie skarbowym wypełniając formularz ZAP-3. Zakup mieszkania to poważna decyzja, dlatego tak ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie podpisywane przy transakcji dokumenty są jasne i zrozumiałe. Deweloper może zaproponować nam różne typy umów. Na czym polega różnica między nimi? Czy ich podpisanie wiąże się z dodatkowymi kosztami? Najważniejsze zadanie czeka jeszcze przed ostatecznym podpisaniem dokumentów. Należy wybrać dewelopera i dobrze mu się przyjrzeć. Warto zapoznać się z jego poprzednimi inwestycjami i sprawdzić opinie klientów. Dostęp do informacji ułatwiają ogólnodostępne dane w KRS czy zaświadczenia z US i ZUS. Jeżeli zdecydowaliśmy się na konkretną firmę, przychodzi pora na zawarcie umowy. Umowa przedwstępna czy deweloperska? Nie należy używać zamiennie tych dwóch pojęć, gdyż nie są ze sobą tożsame. Umowa przedwstępna dotyczy lokalu już oddanego do użytkowania i prowadzi do podpisania dokumentu przeniesienia praw własności – tzw. umowy przyrzeczonej. Umowa deweloperska z kolei, najczęściej odnosi się do inwestycji w trakcie realizacji i oprócz zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania mieszkania. – Umowa deweloperska, która przewiduje obowiązek wpłat dokonywanych przez kupującego, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – wyjaśnia Agnieszka Więckowska z portalu – W ten sposób nabywca jest lepiej chroniony przed ewentualnymi problemami finansowymi firmy deweloperskiej. Wpłacana należność znajdzie się na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jeżeli inwestycja została wprowadzona do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r. To także dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy – dodaje. Jakie koszty trzeba ponieść? Sporządzenie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wymaga wizyty obu stron u notariusza. To kosztowna rzecz, ale zabezpiecza interes kupującego nieruchomość. Na podstawie tego dokumentu można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, nabywcy przysługuje jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych. Oprócz taksy notarialnej należy zapłacić podatek VAT i uiścić opłaty sądowe, które są kwotami stałymi niezależnie od wartości zakupionej nieruchomości. – Wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł – informuje Agnieszka Więckowska. – Tyle samo zapłacimy za wpis hipoteki, natomiast jego wykreślenie to połowa tej opłaty. 150 zł wymaga wpis roszczenia. Pamiętajmy, że zapis obciążający klienta wszelkimi kosztami umowy deweloperskiej jest niezgodny z przepisami – dodaje. Na co zwrócić szczególną uwagę? Najlepiej każdy podpisywany przez nas dokument sprawdzić z doświadczonym prawnikiem. Zapisy, które nie są jednoznaczne i które mogłyby zostać zinterpretowane na niekorzyść klienta, mogą być sprzeczne z prawem. Specjalista przeanalizuje treść pod kątem klauzul niedozwolonych, a także wyjaśni bardziej skomplikowane zapisy. – Jedne z najważniejszych postanowień dotyczą kwestii odstąpienia od umowy – podkreśla ekspert z portalu – Zgodnie z przepisami, jeżeli nabywca skorzysta z takiej ewentualności, umowę uważa się za niezawartą, co oznacza, że klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. I o tym należy pamiętać. Oczywiście w umowie koniecznie powinny się znaleźć informacje o inwestycji oraz podstawowe parametry lokalu. Oprócz metrażu, ilości pokoi czy funkcji danych pomieszczeń, wyszczególniony powinien zostać stan wykończenia mieszkania – dodaje. Pamiętajmy, żeby zapytać o każdy szczegół, który budzi naszą wątpliwość albo jest dla nas niezrozumiały. Mieszkanie to kosztowna inwestycja, dlatego powinniśmy przywiązywać dużą wagę do kwestii formalnych związanych z jego zakupem. Dobra umowa z deweloperem istotnie zmniejsza ryzyko transakcji i może uchronić nas przed wieloma przykrymi konsekwencjami. Nie wiem jak u Ciebie, ale u mnie za oknem leje, wieje i błyska. Czyli idealna pogoda, żeby sobie wygodnie usiąść i przy herbacie czy kawie poczytać dokumenty, które dostałeś od dewelopera 🙂 . . 1. Zastanów się, jakie postanowienia w umowie są dla Ciebie najważniejsze Przemyśl, dlaczego zainteresowała Cię akurat ta oferta tego konkretnego dewelopera i wypisz na kartce, co jest dla Ciebie ważne. Czy wybrałeś akurat tę inwestycję, bo chcesz cieszyć się spokojnym wypoczynkiem w swoim własnym ogródku? Może skusiła Cię niska cena? Może ten deweloper ma świetne opinie i liczysz na to, że Twoje mieszkanie zostanie wykonane perfekcyjnie? Zastanów się też, czego się obawiasz. Może tego, że nie dostaniesz kredytu? Albo że w mieszkaniu będą usterki, a deweloper nie będzie ich chciał usunąć? Albo wzrostu ceny mieszkania? Nie pomijaj tego punktu. Poświęć odpowiednią ilość czasu na zastanowienie. Zapytaj też o zdanie swoich domowników – być może każdy z nich zwraca uwagę na coś innego. To ważne, żeby uświadomić sobie, czego tak naprawdę się oczekuje. Pozwoli to na sprawdzenie umowy pod kątem Twoich wymagań i modyfikację postanowień umowy w taki sposób, żeby nowe mieszkanie było dokładnie takie, jak trzeba. Oczywiście może się też zdarzyć, że po dokładnej analizie okaże się, że inwestycja nie spełnia Twoich oczekiwań. . 2. Zajrzyj do dokumentów rejestracyjnych i księgi wieczystej Dzięki internetowi podstawowe informacje na temat dewelopera i nieruchomości, na której zostanie wybudowana inwestycja, są na wyciągnięcie ręki. I za darmo. Sprawdź informacje na temat dewelopera zawarte w Krajowym Rejestrze Sądowym lub CEiDG. Zobacz, jak wygląda stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej. . 3. Przeczytaj prospekt informacyjny i wzór aktu notarialnego Przeczytaj dokładnie cały prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej. To z treści tych dokumentów będą wynikały Twoje prawa i obowiązki związane z umową. Stan z nich wynikający może się różnić w stosunku do stanu, który wynika z kolorowych reklam, wizualizacji i makiet. Wystarczy przejrzeć kilka folderów reklamowych by zauważyć, że przedstawione w nich informacje stawiają inwestycję w jak najlepszym świetle, a wady inwestycji dyskretnie pomijają. Reklama oddziałuje na nasze emocje – np. widzimy na wizualizacji jak szczęśliwi ludzie spacerują pośród zieleni z psem, i wierzymy, że dane osiedle domków będzie położone w spokojnej okolicy. Tymczasem z prospektu i wzoru umowy może wynikać, że gmina planuje zaraz obok wybudować ruchliwą drogę, albo że koło Twojego przyszłego domu będą codziennie przechodzić do pobliskiego supermarketu mieszkańcy wszystkich okolicznych osiedli. Wiele osób rezygnuje z prób czytania wzoru aktu notarialnego, ponieważ nie rozumieją prawniczego języka, którym jest spisany. Tym bardziej powinno to skłaniać do zasięgnięcia opinii prawnika i oczywiście czytania tego bloga :). . 4. Wyjaśnij wątpliwości w biurze dewelopera Warto poprosić o wyjaśnienia pracowników dewelopera – to oni tworzą prospekt, oraz współuczestniczą w tworzeniu zapisów umowy deweloperskiej, więc powinni umieć wytłumaczyć poszczególne zapisy. Na pewno udzielą Ci też informacji na temat kwestii technicznych, które nie wynikają z prospektu. Mimo wszystko traktuj te wyjaśnienia z pewną dozą nieufności, bo nie każdy deweloper będzie uczciwie informował o skutkach zapisów w umowie. Upewnij się też, czy to co obiecuje deweloper rzeczywiście zostało wpisane w umowie. Jeśli np. deweloper twierdzi, że będziesz mógł korzystać wraz z rodziną z pobliskiej infrastruktury znajdującej się na okolicznych działkach – placu zabaw, parkingu czy skweru – to sprawdź, czy z umowy wynika, na jakiej zasadzie takie korzystanie będzie możliwe. . Otagowane jako: CEiDG, deweloper, informacje podstawowe, księga wieczysta, kupno mieszkania, umowa deweloperska, zanim podpiszesz umowę, zwróć uwagę

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem